Comprar una vivienda cuesta bastante más que el precio que aparece en el anuncio. Los gastos adicionales —impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación— suponen entre el 10% y el 15% del precio de compra. Calcularlos correctamente antes de buscar piso es imprescindible: muchas operaciones se frustran porque el comprador no tenía ahorro suficiente para cubrirlos.
Esta guía te explica cada gasto, cómo calcularlo y te muestra un ejemplo completo para una vivienda de 200.000 € de segunda mano en Madrid.
Los gastos de compra de vivienda, uno a uno
Paso 1: Determina si pagas ITP o IVA+AJD
El impuesto principal depende del tipo de vivienda:
Vivienda de segunda mano → Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
El ITP es un impuesto autonómico. Cada comunidad fija su tipo general y sus reducciones para determinados colectivos (jóvenes, familias numerosas, discapacitados). Los tipos generales en 2026:
| Comunidad Autónoma | ITP general |
|---|---|
| Madrid | 6% |
| Cataluña | 10% (escalado) |
| Comunidad Valenciana | 10% |
| Andalucía | 7% |
| Castilla y León | 8% |
| País Vasco | 4% |
| Navarra | 6% |
Fórmula: ITP = precio escriturado × tipo autonómico
Para una vivienda de 200.000 € en Madrid: 200.000 × 6% = 12.000 €
Vivienda nueva (primera transmisión del promotor) → IVA + AJD
- IVA: 10% sobre el precio de venta (4% para vivienda protegida)
- AJD (Actos Jurídicos Documentados): entre 0,5% y 1,5% según comunidad autónoma
Para una vivienda nueva de 200.000 € en Madrid (AJD 0,75%):
- IVA: 200.000 × 10% = 20.000 €
- AJD: 200.000 × 0,75% = 1.500 €
- Total impuesto: 21.500 €
La vivienda nueva cuesta más en impuestos que la segunda mano en la mayoría de comunidades.
Paso 2: Calcula los gastos de notaría
El notario da fe pública de la operación y cobra unos aranceles regulados por el Estado. El importe varía según el valor escriturado y el número de folios del contrato.
Estimación orientativa:
| Precio vivienda | Honorarios notariales aproximados |
|---|---|
| 100.000 € | 600 - 800 € |
| 150.000 € | 700 - 900 € |
| 200.000 € | 800 - 1.000 € |
| 300.000 € | 900 - 1.200 € |
| 400.000 € | 1.000 - 1.400 € |
Para una vivienda de 200.000 €, calcula entre 800 y 1.000 € en honorarios de notaría.
Paso 3: Calcula el Registro de la Propiedad
La inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad también tiene aranceles regulados. Son menores que los de notaría, aproximadamente la mitad.
Estimación orientativa:
| Precio vivienda | Gastos de Registro aproximados |
|---|---|
| 100.000 € | 300 - 450 € |
| 150.000 € | 350 - 500 € |
| 200.000 € | 400 - 600 € |
| 300.000 € | 500 - 700 € |
Para una vivienda de 200.000 €, estima entre 400 y 600 €.
Paso 4: Presupuesta la gestoría
La gestoría tramita la escritura, liquida los impuestos y realiza las gestiones administrativas. No es obligatoria si lo haces tú mismo, pero los bancos la exigen como condición para conceder la hipoteca.
Coste habitual: entre 300 y 500 € independientemente del precio de la vivienda.
Paso 5: La tasación hipotecaria
El banco necesita saber el valor de mercado de la vivienda antes de conceder la hipoteca. La tasación la realiza una sociedad de tasación homologada por el Banco de España y la paga el comprador.
Coste habitual: entre 300 y 600 € según la superficie, tipo y localización del inmueble.
Ejemplo completo: 200.000 € segunda mano en Madrid
| Concepto | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| ITP Madrid (6%) | 200.000 × 6% | 12.000 € |
| Notaría | estimación media | 900 € |
| Registro de la Propiedad | estimación media | 500 € |
| Gestoría | tarifa plana | 400 € |
| Tasación | vivienda estándar | 400 € |
| Total gastos | 14.200 € | |
| Porcentaje sobre precio | 7,1% |
A los 14.200 € de gastos hay que añadir la entrada de la hipoteca: si el banco financia el 80%, el comprador debe aportar 40.000 € de entrada más 14.200 € de gastos, un total de 54.200 € en ahorros previos.
Gastos que paga el banco desde 2019
La Ley Hipotecaria de 2019 transfirió al banco el pago de varios gastos que antes asumía el comprador:
- AJD de la escritura de hipoteca: lo paga el banco
- Notaría de la hipoteca: lo paga el banco
- Registro de la hipoteca: lo paga el banco
- Gestoría de la hipoteca: lo paga el banco
El comprador solo paga los gastos relacionados con la compraventa, no con la constitución del préstamo hipotecario. Esto supuso un ahorro medio de 2.000-3.000 € para los compradores.
Cómo varía según la comunidad autónoma
El ITP es el gasto más variable porque depende de la comunidad. Usando el mismo ejemplo de 200.000 €:
| Comunidad | ITP | Resto gastos | Total gastos |
|---|---|---|---|
| Madrid | 12.000 € | 2.200 € | 14.200 € |
| Andalucía | 14.000 € | 2.200 € | 16.200 € |
| Cataluña | 20.000 € | 2.200 € | 22.200 € |
| País Vasco | 8.000 € | 2.200 € | 10.200 € |
La diferencia entre Madrid y Cataluña para la misma vivienda es de 8.000 € solo en ITP.
Calcula tus gastos exactos con la calculadora
El ITP varía según comunidad y existen tipos reducidos por edad, familia numerosa o discapacidad que pueden reducir significativamente el importe. Para obtener el cálculo exacto para tu situación:
- Calculadora de gastos de compra de vivienda — Selecciona tu comunidad, tipo de vivienda y perfil para obtener el desglose completo
- Calculadora de precio máximo de vivienda — Cuánto puedes gastar en total incluyendo gastos
- Solicitar estudio hipotecario gratuito — Financiación adaptada a tu caso concreto
Calcula los gastos antes de buscar piso, no después. El presupuesto real de compra no es lo que tienes ahorrado: es lo que tienes ahorrado menos los gastos e impuestos.