Calcular Gastos de Compra de Vivienda 2026

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Los bancos suelen financiar hasta el 80% del precio de compra

¿Cuánto cuesta realmente comprar una vivienda en España?

El precio que aparece en el anuncio de la vivienda no es lo que acabarás pagando. A ese importe hay que sumar una serie de gastos e impuestos que pueden suponer entre un 10% y un 15% adicional sobre el precio de compra. Si estás pensando en comprar, necesitas saber exactamente cuánto dinero tienes que tener ahorrado antes de dar el paso.

Esta calculadora te desglosa todos los gastos de compraventa en función del precio, tu comunidad autónoma, si es obra nueva o segunda mano, y si puedes beneficiarte de algún tipo reducido por ser joven. El cálculo se basa en los aranceles notariales y registrales vigentes, los tipos de ITP actualizados por CCAA y la normativa fiscal aplicable en 2026.

Impuestos en la compra: ITP vs IVA

El impuesto principal de la compra depende de si la vivienda es nueva o de segunda mano. Son dos impuestos distintos y mutuamente excluyentes: nunca pagas ambos.

Segunda mano: ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

Al comprar una vivienda de segunda mano (a un particular o a una empresa que no sea el promotor original), pagas el ITP. El tipo varía significativamente entre comunidades autónomas:

  • País Vasco: 4% (el más bajo de España)
  • Madrid: 6%
  • Navarra: 6%
  • Andalucía: 7%
  • Galicia, Castilla y León, Murcia, Aragón, Baleares: 8%
  • Cantabria, Castilla-La Mancha: 9%
  • Cataluña, Comunidad Valenciana: 10%

Algunas comunidades aplican tipos progresivos (el porcentaje sube por tramos según el precio). Otras ofrecen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad, con requisitos específicos de edad, precio máximo y destino como vivienda habitual.

Obra nueva: IVA + AJD

Al comprar directamente al promotor (primera transmisión), pagas IVA al 10% en la península y Baleares, o IGIC al 7% en Canarias. Para viviendas de protección oficial (VPO), el tipo se reduce al 4%.

Además del IVA, en obra nueva se paga el AJD (Actos Jurídicos Documentados) sobre la escritura de compraventa. El tipo depende de cada comunidad autónoma y oscila entre el 0,5% (Navarra) y el 2% (Comunidad Valenciana). Esto es un coste adicional que no existe en segunda mano.

Gastos de notaría, registro y gestoría

Independientemente del tipo de vivienda, la compra conlleva una serie de gastos fijos regulados por aranceles oficiales:

  • Notaría: los honorarios del notario están regulados por el Real Decreto 1426/1989. Se calculan por tramos sobre el precio de la vivienda. Para una vivienda de 200.000 euros, el coste ronda los 700-900 euros.
  • Registro de la Propiedad: regulado por el Real Decreto 1427/1989. También se calcula por tramos. Para 200.000 euros, unos 400-500 euros.
  • Gestoría: no obligatoria si haces los trámites tú mismo, pero altamente recomendable. Cobra entre 300 y 600 euros por gestionar las escrituras, la liquidación de impuestos y la inscripción registral.
  • Tasación: obligatoria si solicitas hipoteca. La realiza una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Cuesta entre 250 y 500 euros según la vivienda.

¿Quién paga qué desde la Ley 5/2019?

La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario cambió radicalmente el reparto de gastos entre comprador y banco. Antes, el comprador pagaba prácticamente todo. Ahora el reparto es:

  • El banco paga: AJD de la escritura de hipoteca, registro de la hipoteca, gestoría de la hipoteca, su copia de la escritura.
  • El comprador paga: tasación, todos los gastos de la escritura de compraventa (notaría, registro, AJD si obra nueva), impuestos (ITP o IVA), su copia de la escritura y la gestoría de la compraventa.

Esto supone un ahorro de entre 1.000 y 3.000 euros para el comprador respecto a la situación anterior a 2019, dependiendo del importe de la hipoteca.

Ejemplo práctico: vivienda de 200.000 euros en Madrid

Situación: compras un piso de segunda mano en Madrid por 200.000 euros. El banco te concede una hipoteca de 160.000 euros (80% del precio). No eres joven a efectos fiscales.

  • ITP (6%): 12.000 euros
  • Notaría: ~800 euros
  • Registro: ~470 euros
  • Gestoría: ~450 euros
  • Tasación: ~375 euros
  • Total gastos: ~14.095 euros (7% sobre el precio)
  • Entrada (20%): 40.000 euros
  • Ahorros necesarios: ~54.095 euros

En este ejemplo, necesitarías tener ahorrados unos 54.000 euros para comprar un piso de 200.000 euros: 40.000 de entrada y 14.000 de gastos. Si fueras joven y te aplicaran el tipo reducido de Madrid para VPO (4%), el ITP bajaría a 8.000 euros, pero Madrid no tiene tipo reducido general por edad, por lo que en la práctica pagas el 6%.

¿Cuánto varía según la comunidad autónoma?

La diferencia de impuestos entre comunidades es considerable. Para la misma vivienda de 200.000 euros de segunda mano:

  • País Vasco: 8.000 euros de ITP (4%)
  • Madrid: 12.000 euros (6%)
  • Andalucía: 14.000 euros (7%)
  • Cataluña: 20.000 euros (10%)

La diferencia entre la CCAA más barata (País Vasco) y la más cara (Cataluña) es de 12.000 euros solo en impuestos. A eso se suma el AJD de la hipoteca (que paga el banco) y la diferencia en notaría y registro, que es menor.

Consejos para reducir los gastos de compra

  1. Compara tasadoras: los precios de tasación no están regulados. Puedes elegir cualquier sociedad homologada y los precios varían entre 250 y 500 euros.
  2. Negocia la gestoría: si tu banco te impone gestoría, compara precios. Si compras sin hipoteca, puedes hacer tú mismo los trámites en la notaría y la oficina liquidadora, ahorrándote 300-600 euros.
  3. Revisa si tienes derecho a tipo reducido: muchas comunidades ofrecen tipos reducidos de ITP para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad que no se aplican automáticamente. Hay que solicitarlos.
  4. Considera la obra nueva vs segunda mano: aunque el IVA (10%) es fijo, en algunas CCAA el ITP puede ser menor (Madrid 6%, País Vasco 4%). Sin embargo, en obra nueva pagas AJD adicional.
  5. Ten en cuenta el efecto de la CCAA: si compras en zona fronteriza entre dos comunidades, la diferencia fiscal puede suponer miles de euros.

Limitaciones del cálculo

Esta calculadora proporciona una estimación orientativa basada en los aranceles y tipos impositivos vigentes. No contempla:

  • Bonificaciones específicas de VPO (IVA superreducido al 4%)
  • Gastos de cancelación de cargas previas (si la vivienda tenía hipoteca anterior)
  • Gastos de mudanza, reformas o equipamiento
  • Posibles variaciones en el arancel notarial por extensión del documento
  • Seguros vinculados a la hipoteca (vida, hogar)

Para un presupuesto definitivo, consulta con la notaría donde vayas a firmar y solicita un presupuesto detallado antes de la firma.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dinero necesito ahorrar para comprar una vivienda?

Como regla general, necesitas tener ahorrado entre un 30% y un 35% del precio de la vivienda: un 20% para la entrada (los bancos financian hasta el 80% del valor de tasación) y entre un 10% y un 15% adicional para cubrir los gastos de compraventa (impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación). Por ejemplo, para una vivienda de 200.000 euros necesitarías entre 60.000 y 70.000 euros de ahorros.

¿Cuál es la diferencia entre ITP e IVA en la compra de vivienda?

Si compras una vivienda de segunda mano pagas ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), cuyo tipo varía según la comunidad autónoma, entre el 4% y el 11%. Si compras obra nueva (directamente al promotor), pagas IVA al 10% (o IGIC al 7% en Canarias) más AJD (Actos Jurídicos Documentados), que oscila entre el 0,5% y el 2% según la CCAA. Nunca se pagan ambos impuestos a la vez.

¿Quién paga los gastos de la hipoteca desde la Ley 5/2019?

Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario (16 de junio de 2019), el banco paga el AJD de la escritura de hipoteca, los gastos de registro de la hipoteca, la gestoría de la hipoteca y la copia de la escritura para el banco. El comprador paga la tasación, los gastos de la escritura de compraventa (notaría, registro), su copia de la escritura y todos los impuestos de la compra (ITP o IVA+AJD).

¿Cuánto cuestan la notaría y el registro al comprar una casa?

Los honorarios de notaría y registro están regulados por aranceles oficiales y dependen del precio de la vivienda. Para una vivienda de 200.000 euros, la notaría de la escritura de compraventa cuesta aproximadamente entre 600 y 900 euros, y el registro de la propiedad entre 400 y 600 euros. A esto se suma la gestoría (300-600 euros) y la tasación (250-500 euros).

¿Los jóvenes pagan menos impuestos al comprar vivienda?

Depende de la comunidad autónoma y solo aplica a la compra de segunda mano (ITP). Algunas CCAA ofrecen tipos reducidos para jóvenes: Andalucía (3,5% para menores de 35 años), Baleares (2% para menores de 36), Cataluña (5% para menores de 33), Cantabria (3% para menores de 30), entre otras. En obra nueva el IVA es el mismo para todos (10%). Las condiciones varían: límite de edad, precio máximo, vivienda habitual, etc.

¿Los gastos de compra son deducibles en la declaración de la renta?

La deducción por compra de vivienda habitual se suprimió el 1 de enero de 2013. Solo los contribuyentes que compraron antes de esa fecha y venían deduciéndose pueden seguir haciéndolo (régimen transitorio). Sin embargo, algunos gastos como la gestoría y la tasación pueden incluirse como mayor valor de adquisición a efectos de calcular la ganancia patrimonial en una futura venta, reduciendo así la tributación futura.