Firmaste las arras y el vendedor te da 60 días para escriturar. ¿Llegarás a tiempo? La respuesta depende de cuándo empieces y de lo completo que llegues al banco con la documentación. En condiciones normales, el proceso hipotecario completo tarda entre 4 y 8 semanas en España.
Esta guía detalla cada fase con sus plazos reales para que planifiques sin sorpresas de última hora.
Resumen del calendario hipotecario
| Fase | Duración | Acumulado |
|---|---|---|
| Preaprobación / análisis previo | 24-48 horas | Día 1-2 |
| Solicitud formal y revisión documental | 1-2 semanas | Semana 1-2 |
| Tasación de la vivienda | 5-10 días hábiles | Semana 2-3 |
| Aprobación definitiva (FEIN) | 3-7 días hábiles | Semana 3-4 |
| Período obligatorio antes de firmar | 10 días naturales (mínimo legal) | Semana 4-6 |
| Firma en notaría | 1 día | Semana 5-8 |
Total habitual: 5-7 semanas. Con documentación incompleta o incidencias en la tasación, puede extenderse a 10-12 semanas.
Fase 1: preaprobación o análisis previo (24-48 horas)
La preaprobación es la primera criba. El banco evalúa con datos básicos —nóminas, CIRBE, nivel de endeudamiento— si tu perfil encaja en sus criterios.
No implica compromiso ni genera inscripción en ningún fichero. Puedes pedirla a varios bancos a la vez sin riesgo.
Qué ocurre en esta fase:
- El banco consulta tu CIRBE (endeudamiento total con el sistema financiero)
- Verifica que no apareces en ficheros de morosos
- Calcula un ratio de endeudamiento provisional
- Te da una respuesta informal: “en principio sí”, “en principio no” o “necesitamos más información”
Una preaprobación positiva no garantiza la hipoteca definitiva. Es el paso de filtro, no la aprobación real.
Fase 2: solicitud formal y revisión documental (1-2 semanas)
Una vez que el banco da el visto bueno informal, presentas la documentación completa. Esta es la fase que más se alarga si falta algún documento.
Documentos habituales:
- DNI/NIE de todos los titulares
- Últimas 3-6 nóminas y vida laboral
- Declaraciones de la renta de los dos últimos años
- Extractos bancarios de los últimos 3-6 meses
- Nota simple de la vivienda (máximo 3 meses de antigüedad)
- Contrato de arras firmado
El error más común: entregar el dossier incompleto. Cada documento que falta añade 3-5 días al proceso porque el banco tiene que pedirlo, tú tienes que aportarlo y el analista tiene que retomarlo.
Lleva todo el primer día. Evita que la fase documental se convierta en un cuello de botella.
Fase 3: tasación de la vivienda (5-10 días hábiles)
El banco encarga la tasación a una sociedad homologada por el Banco de España (TINSA, Tecnitasa, Gloval u otras). El tasador visita el inmueble y emite un informe que determina el valor oficial.
Plazos reales:
- Solicitud de tasación por el banco: 1-2 días desde aprobación provisional
- Visita del tasador al inmueble: 2-4 días hábiles
- Entrega del informe: 2-4 días hábiles después de la visita
Total: 5-10 días hábiles desde que el banco la encarga.
Si la tasación sale por debajo del precio de compra, el banco revisará el importe del préstamo. Esto puede retrasar el proceso y, en algunos casos, obligar a renegociar las condiciones.
El coste de la tasación (300-450 €) lo paga el comprador desde la Ley 5/2019.
Fase 4: aprobación definitiva y envío de la FEIN (3-7 días hábiles)
Con la tasación en mano, el banco completa el expediente y lo eleva al comité de riesgos para aprobación definitiva. Si todo está en orden, emite la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), documento que recoge todas las condiciones de la hipoteca.
La FEIN es la oferta vinculante del banco. Tienes al menos 10 días naturales para analizarla antes de que el banco te obligue a decidir.
Documentos que el banco entrega en esta fase:
- FEIN: condiciones financieras completas (capital, plazo, tipo, cuotas, TAE)
- FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas): cláusulas importantes y riesgos
- Simulación de cuotas en distintos escenarios de euríbor (para hipotecas variables)
- Copia del proyecto de contrato que firmará el notario
Fase 5: período obligatorio previo a la firma (mínimo 10 días naturales)
La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario establece un plazo mínimo obligatorio de 10 días naturales entre la recepción de la FEIN y la firma ante notario. Este plazo no puede reducirse, aunque tú y el banco quieran firmar antes.
Qué debes hacer durante este período:
- Leer detenidamente la FEIN y comparar con lo que te ofrecieron verbalmente
- Acudir al notario para una sesión de asesoramiento gratuita (el notario está obligado a resolverla)
- El notario levanta un acta notarial de que has recibido y comprendido la documentación
Importante: la firma ante notario solo puede producirse transcurridos esos 10 días naturales. Si te envían la FEIN el lunes 3, el primer día posible para firmar es el jueves 13. Cuenta bien los días al negociar la fecha con el vendedor.
Fase 6: firma ante notario (1 día)
Con el acta del notario firmada (que confirma que recibiste y entendiste la documentación), se agenda la firma definitiva.
El día de la firma:
- El notario lee y explica las escrituras (puede durar 1-2 horas)
- El banco transfiere el dinero a la cuenta del vendedor (o un cheque bancario)
- Se firman simultáneamente la escritura de compraventa y la de préstamo hipotecario
- Se entregan las llaves
Tras la firma, el notario tarda entre 2 y 5 días hábiles en enviar la escritura al Registro de la Propiedad.
Qué puede alargarlo
Estos factores pueden llevar el proceso más allá de las 8 semanas habituales:
- Documentación incompleta al presentar la solicitud formal
- Tasación con incidencias (valor bajo, acceso difícil al inmueble, discrepancias registrales)
- Perfil complejo (autónomo, ingresos variables, operación societaria)
- Banco con alta carga de trabajo en ese período (enero y septiembre suelen ser meses lentos; marzo-junio y octubre son los de mayor volumen)
- Negociación de condiciones que requiere varias rondas entre gestoría y banco
- Incidencias registrales en la vivienda (cargas pendientes, herencias sin liquidar)
Cómo acelerar el proceso
Antes de empezar:
- Ten toda la documentación preparada antes de hablar con el primer banco
- Consulta tu CIRBE para saber exactamente qué deudas aparecen
- Si vas a pedir la hipoteca a varios bancos, hazlo en paralelo, no en secuencia
Durante el proceso:
- Responde en el mismo día cualquier petición de documentación adicional del banco
- No pidas vacaciones ni hagas viajes largos durante las primeras 4 semanas del proceso
- Usa un bróker hipotecario gratuito: conocen los plazos internos de cada banco y pueden gestionar el expediente con mayor agilidad
Al negociar con el vendedor:
- Pide un plazo mínimo de 60 días naturales desde la firma de arras hasta la escritura
- Si el proceso se complica, negocia una prórroga antes de que venza el plazo, nunca el último día
Con las arras firmadas y los plazos claros, visita el hub de hipotecas para comparar las condiciones actuales de los bancos o solicita que un bróker gestione el proceso por ti en /hipotecas/solicitar/.