La deducción por vivienda habitual en el IRPF fue suprimida para las compras realizadas a partir del 1 de enero de 2013. Si compraste tu vivienda habitual antes de esa fecha, tienes un derecho adquirido que puede suponer hasta 1.356 € de ahorro fiscal al año mientras tengas hipoteca.
Si compraste después de 2013, no tienes acceso a esta deducción estatal, aunque algunas comunidades autónomas mantienen deducciones propias.
Quién puede deducirse la hipoteca
Condición fundamental: haber adquirido o iniciado la construcción de tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y haber aplicado esta deducción en la declaración del IRPF de 2012 o anteriores.
Si compraste antes de 2013 pero nunca aplicaste la deducción (quizá no lo sabías o no hacías declaración), en teoría no tienes derecho a “activarla” ahora. Hacienda exige continuidad en la aplicación.
Las tres situaciones:
| Situación | Derecho a deducción estatal |
|---|---|
| Compra antes de 01/01/2013 + aplicó deducción en 2012 o antes | Sí, régimen transitorio |
| Compra antes de 01/01/2013 + nunca aplicó la deducción | En principio no; consulta con asesor |
| Compra desde 01/01/2013 en adelante | No hay deducción estatal |
Cómo funciona la deducción
El porcentaje y la base máxima
La deducción es del 15% sobre las cantidades invertidas en la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual durante el ejercicio fiscal.
La base máxima de deducción es de 9.040 € anuales por declaración. Esto significa que el ahorro fiscal máximo es:
15% × 9.040 € = 1.356 € de ahorro en la cuota del IRPF
Si haces la declaración conjunta con tu cónyuge, la base máxima es igualmente de 9.040 € para la declaración conjunta. En declaración individual, cada contribuyente puede deducirse hasta 9.040 €, lo que duplica el ahorro potencial de la unidad familiar.
Qué gastos se incluyen en la base de deducción
No solo las cuotas de la hipoteca. Se incluyen todas las cantidades pagadas durante el ejercicio relacionadas con la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual:
- Capital amortizado de la hipoteca (la parte de la cuota que reduce deuda)
- Intereses del préstamo hipotecario
- Primas del seguro de vida vinculado a la hipoteca si el contrato lo exige
- Primas del seguro de incendios (o multirriesgo) vinculado a la hipoteca
- Amortizaciones anticipadas que hayas realizado durante el año
Lo que no entra en la base:
- Gastos de tasación, notaría, registro, gestoría (estos son gastos de adquisición, no de financiación)
- Primas de seguros opcionales no vinculados al préstamo
Rehabilitación de vivienda habitual
También aplica la deducción si realizas obras de rehabilitación en tu vivienda habitual. La rehabilitación debe ser “estructural” (más del 50% del coste total de construcción, excluyendo el suelo) o consistir en la adecuación de la vivienda para personas con discapacidad.
Las reformas estéticas o de mejora (cocina nueva, baño reformado) sin ese nivel de inversión no cuentan.
Cómo maximizar la deducción: amortizar hasta 9.040 €
Si la suma de tu cuota hipotecaria anual (capital + intereses + seguros vinculados) no llega a los 9.040 €, tienes margen para aprovechar mejor la deducción mediante amortización anticipada.
Ejemplo:
- Cuota mensual: 600 €
- Cuota anual: 7.200 €
- Margen hasta el límite: 9.040 € - 7.200 € = 1.840 € disponibles para amortización anticipada
- Deducción adicional por amortizar ese margen: 15% × 1.840 € = 276 € más de ahorro fiscal
Con este planteamiento, realizar una amortización anticipada de 1.840 € antes del 31 de diciembre no solo reduce la deuda pendiente sino que además te devuelve 276 € más en la declaración de la renta.
Calcula el impacto exacto de una amortización anticipada con la calculadora de amortización anticipada de hipoteca.
Declaración individual vs. conjunta: cuál es mejor
Para hipotecas con un solo titular en declaración individual: la base máxima es 9.040 € para ese contribuyente.
Para hipotecas con dos titulares en declaración individual cada uno: cada uno puede aplicar la deducción sobre su parte proporcional de la base, hasta 9.040 € por persona. Si cada uno ha pagado más de 9.040 € (poco habitual), se aplica el tope. Si entre los dos la hipoteca supone, por ejemplo, 14.000 € anuales, cada uno deduce 7.000 € y el ahorro conjunto es 2 × (15% × 7.000 €) = 2.100 €.
Para hipotecas con dos titulares en declaración conjunta: la base máxima sigue siendo 9.040 € para la declaración conjunta, aunque los dos titulares sean contribuyentes. Esto suele salir peor que la declaración individual cuando ambos tienen ingresos.
Regla general: si los dos titulares tienen rentas, la declaración individual suele ser más beneficiosa porque multiplica la base de deducción disponible.
Deducciones autonómicas por vivienda habitual
Las comunidades autónomas pueden establecer sus propias deducciones autonómicas, independientes de la deducción estatal. Algunas de las más relevantes en 2026:
Andalucía: deducción del 30% de las cantidades invertidas (con límite) para menores de 35 años en su primera vivienda habitual nueva, bajo ciertos requisitos de precio.
Cataluña: deducción del 1,5% de las cantidades satisfechas en vivienda habitual para menores de 32 años o personas en situación de desempleo o discapacidad.
Comunidad Valenciana: deducción del 5% de las cantidades destinadas a la adquisición de primera vivienda habitual para menores de 35 años (con límites de renta y precio).
Madrid: sin deducción autonómica específica por adquisición de vivienda habitual a partir de 2013.
Consulta la normativa vigente en tu comunidad autónoma antes de la declaración. Las condiciones y límites cambian con frecuencia y pueden haberse modificado desde la publicación de esta guía.
Si compraste después de 2013: qué puedes hacer
Sin deducción estatal por adquisición, los compradores post-2013 no pierden todas las opciones fiscales relacionadas con la vivienda:
Deducción por obras de mejora de eficiencia energética: desde 2021, existen deducciones temporales del 20-60% de las cantidades invertidas en obras que mejoran la calificación energética de la vivienda habitual. En vigor hasta finales de 2024 y prorrogadas en 2025-2026 con algunas modificaciones.
Deducción en caso de alquiler posterior: si decides alquilar la vivienda, como arrendador puedes reducir el rendimiento neto un 60% si se destina a vivienda habitual del inquilino (reducción en proceso de modificación legislativa en 2026).
Deducciones autonómicas: algunas comunidades mantienen deducciones propias que sí aplican a compradores recientes bajo determinadas condiciones.
La deducción por vivienda habitual es un derecho adquirido que no conviene desperdiciar. Si tienes derecho a ella, aprovecha el margen hasta los 9.040 € con amortizaciones anticipadas antes de fin de año. Calcula el impacto de cada euro amortizado con la calculadora de amortización anticipada y consulta el resto de la fiscalidad inmobiliaria en el artículo sobre impuestos al comprar vivienda en España.