Tienes delante 40 páginas de escritura hipotecaria y el notario espera. No firmes sin haber revisado estos 15 puntos. Un error en la escritura puede costarte miles de euros o complicarte la vida durante décadas.
La buena noticia: la Ley 5/2019 te da al menos 10 días para revisar la documentación antes de firmar, y el notario está obligado a explicarte todo lo que no entiendas en una sesión gratuita y sin presencia del banco.
Tus derechos antes de firmar
Antes del checklist, conviene recordar qué protecciones tienes por ley:
Derecho a 10 días de revisión: el banco debe enviarte la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) con al menos 10 días naturales de antelación a la firma. Este plazo es irrenunciable.
Derecho a consulta notarial gratuita: en esos 10 días, puedes acudir al notario designado para una sesión de asesoramiento sin coste. El notario te explica la escritura, aclara dudas y verifica que entiendes lo que vas a firmar. Está obligado a levantar un acta de esta sesión.
Derecho a elegir notario: desde la Ley 5/2019, el cliente elige el notario, no el banco.
Derecho a comparar: puedes solicitar al banco el proyecto de escritura con antelación para revisarlo con calma o con un asesor.
El checklist de 15 puntos
1. Capital prestado
Verifica que el importe del préstamo es exactamente el acordado. Comprueba también que no hay cantidades retenidas por el banco (algunos retienen un porcentaje hasta que certifica el seguro o la primera nómina domiciliada).
2. Plazo del préstamo
Confirma el número exacto de años y la fecha prevista de vencimiento final. Asegúrate de que coincide con lo acordado y con lo que calculaste en tus simulaciones.
3. Tipo de interés nominal (TIN)
Para hipotecas fijas: el TIN debe ser exactamente el acordado durante toda la vida del préstamo.
Para hipotecas variables: el tipo inicial (frecuentemente a tipo fijo durante los primeros 12 meses) y el diferencial que se aplicará sobre el euríbor en las revisiones posteriores.
Alerta: algunas escrituras antiguas incluyen cláusulas de redondeo al alza. Son abusivas y han sido declaradas nulas por los tribunales, pero conviene verificar que no están presentes.
4. Índice de referencia (hipotecas variables)
Para hipotecas variables, confirma que el índice de referencia es el euríbor a 12 meses (el estándar y el más favorable). Desconfía de referencias al IRPH, un índice históricamente más alto y con amplia litigiosidad judicial.
5. Periodicidad de revisión (hipotecas variables)
¿Se revisa anualmente o semestralmente? La revisión semestral implica más variaciones en la cuota, lo que puede ser positivo (si el euríbor baja) o negativo (si sube). La revisión anual es más predecible.
6. Cuota mensual inicial y TAE
La cuota mensual inicial debe coincidir con lo que calculaste. Compara la TAE (Tasa Anual Equivalente) con la de la FEIN: deben ser idénticas. La TAE incluye comisiones y seguros vinculados, por lo que es el dato más completo para evaluar el coste real.
Usa la calculadora de hipoteca para verificar que los números cuadran.
7. Comisión de apertura
Verifica el importe exacto de la comisión de apertura si la hay. Muchas hipotecas actuales no la tienen; si existe, el importe debe estar detallado en la escritura y haberse informado desde el inicio.
Importante: la comisión de apertura incluye todos los gastos de tramitación, estudio y gestión del préstamo. No puede añadirse nada extra bajo otro concepto.
8. Comisión por amortización anticipada parcial o total
La Ley 5/2019 fija los máximos legales:
| Tipo de hipoteca | Amortización parcial o total |
|---|---|
| Fija (primeros 10 años) | Máximo 2% del capital amortizado |
| Fija (años 11-20) | Máximo 1,5% del capital amortizado |
| Fija (después del año 20) | Máximo 0% |
| Variable (primeros 3 años) | Máximo 0,25% del capital amortizado |
| Variable (después del año 3) | Máximo 0% |
Verifica que los porcentajes en tu escritura no superan estos límites. Cualquier cláusula que establezca comisiones superiores es nula.
9. Comisión por novación o subrogación
La novación (cambiar condiciones con el mismo banco) y la subrogación (cambiar de banco) tienen comisiones máximas reguladas. Verifica que están dentro de los límites legales y que coinciden con lo negociado.
10. Cláusula suelo y techo
Las cláusulas suelo (que fijaban un tipo mínimo aunque el euríbor bajara) fueron declaradas abusivas por el Tribunal Supremo y el TJUE. Desde 2013 los bancos no pueden incluirlas en hipotecas a consumidores. Verifica que no aparece ningún “tipo mínimo garantizado” en tu escritura.
Las cláusulas techo (tipo máximo) son favorables al consumidor y legales, aunque hoy casi no se incluyen.
11. Intereses de demora
Los intereses de demora (los que se aplican si dejas de pagar) no pueden superar el tipo ordinario más tres puntos porcentuales. En una hipoteca fija al 2,30%, los intereses de demora no pueden ser superiores al 5,30%. Comprueba que el porcentaje está dentro del límite.
12. Seguros vinculados y sus condiciones
Si has contratado seguros de vida o de hogar con el banco como vinculación, verifica:
- El importe anual de cada prima
- Las coberturas exactas de cada póliza
- Las condiciones de renovación (algunos suben la prima cada año de forma significativa)
- Que tienes derecho a contratar un seguro externo equivalente en cualquier momento
13. Vencimiento anticipado
Esta cláusula permite al banco reclamar toda la deuda de golpe si impagos un número determinado de cuotas. La Ley 5/2019 establece mínimos legales: el banco no puede ejecutar la hipoteca hasta que se haya impagado al menos el 3% del capital prestado en la primera mitad del plazo o el 7% en la segunda mitad.
Verifica que los umbrales en tu escritura son iguales o mejores que estos mínimos legales.
14. Gastos de la hipoteca
Desde la Ley 5/2019, el reparto legal de gastos es claro:
| Gasto | Lo paga |
|---|---|
| Notaría (escritura de préstamo) | El banco |
| Registro de la Propiedad | El banco |
| Gestoría | El banco |
| Tasación | El cliente |
| Impuesto AJD (actos jurídicos documentados) | El banco |
| Copia de la escritura para el cliente | El cliente |
Si algún gasto está asignado de forma distinta, es una señal de alerta.
15. Condiciones de las vinculaciones y sus bonificaciones
Si has aceptado productos vinculados a cambio de una bonificación en el tipo, verifica:
- El tipo sin bonificaciones (tipo base)
- El tipo con todas las bonificaciones aplicadas (tipo bonificado)
- Las condiciones exactas para mantener cada bonificación (por ejemplo, nómina domiciliada implica ingresar un mínimo mensual determinado)
- Qué ocurre si dejas de cumplir alguna condición (el banco tiene derecho a subir el tipo al base, pero debe haber un mecanismo transparente de revisión)
Qué hacer si encuentras algo que no cuadra
Si al revisar la escritura encuentras algo que no coincide con lo acordado o que no entiendes:
- Anota la cláusula específica (número de cláusula y página)
- Consulta al notario en tu sesión de asesoramiento: está obligado a explicarte cualquier cláusula
- Comunícalo al banco antes del día de la firma: es más fácil corregir antes que después
- No firmes con dudas sin resolver: tienes derecho a pedir más tiempo si necesitas asesoramiento adicional
El notario no trabaja para el banco. Es un funcionario público cuya obligación es proteger tus derechos como consumidor y verificar que la escritura cumple la ley.
Revisar una escritura hipotecaria lleva tiempo pero vale cada minuto. Usa los 10 días de revisión que te da la ley, acude al notario con tus dudas antes de la firma y comprueba que los números coinciden con los que calculaste. La calculadora de hipoteca te ayuda a verificar cuotas y totales. Si quieres apoyo profesional durante todo el proceso, solicita asesoramiento en /hipotecas/solicitar/.