Comprar una vivienda en Andalucía en 2026 es fiscalmente más asequible que en Cataluña o la Comunidad Valenciana. El ITP general del 7% y un tipo reducido del 3,5% para jóvenes menores de 35 años hacen de Andalucía una de las comunidades con mayor ventaja fiscal para compradores primerizos.
En esta guía encontrarás todos los gastos detallados, las bonificaciones vigentes y un ejemplo práctico con cifras reales para que sepas exactamente cuánto necesitas ahorrar.
Cuánto cuesta comprar una vivienda en Andalucía en 2026
Andalucía redujo su ITP al 7% en 2021, eliminando los tipos progresivos anteriores y simplificando el cálculo para el comprador. Es uno de los cambios fiscales más favorables de los últimos años en materia de compraventa inmobiliaria.
El coste total de gastos e impuestos en Andalucía para vivienda de segunda mano se sitúa entre el 9% y el 11% del precio de compra. Para jóvenes que acceden a la bonificación del 3,5%, ese porcentaje baja al 6-7%, convirtiendo a Andalucía en una de las opciones más atractivas de España para primeros compradores.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en Andalucía
El ITP es el impuesto que grava la compra de vivienda de segunda mano. En Andalucía, desde enero de 2021, se aplica un tipo único del 7% para todas las transmisiones patrimoniales inmobiliarias, independientemente del precio.
Este tipo único elimina la complejidad de los tramos progresivos que existían anteriormente y facilita el cálculo del coste fiscal antes de la compra.
Tipos reducidos en Andalucía
Andalucía mantiene tipos reducidos para varios colectivos:
- Jóvenes menores de 35 años: tipo del 3,5% para vivienda habitual. La base imponible no puede superar 150.000 euros (o 250.000 euros en caso de discapacidad igual o superior al 33%).
- Familias numerosas: tipo del 3,5% para vivienda habitual, con un límite de precio de 250.000 euros.
- Personas con discapacidad igual o superior al 33%: tipo del 3,5% para vivienda habitual.
- Víctimas de violencia doméstica o terrorismo: tipo del 3,5%.
- Vivienda protegida: tipo reducido al 3,5%.
El tipo del 3,5% es uno de los más bajos de España para compradores jóvenes. En una vivienda de 150.000 euros, el ahorro frente al tipo general (7%) es de 5.250 euros.
Límite de precio para la bonificación de jóvenes
Este punto es fundamental. Si el precio de compra supera los 150.000 euros, no se puede aplicar el tipo del 3,5% y se tributa al 7% general. En zonas como Málaga, Sevilla o Granada capital, donde los precios han subido considerablemente, muchos jóvenes quedan excluidos de esta bonificación.
Base imponible en Andalucía
Al igual que en el resto de España desde 2022, la base imponible mínima es el valor de referencia del Catastro. En Andalucía, los valores catastrales están generalmente más alejados de los precios de mercado que en otras comunidades, lo que puede resultar en una base imponible inferior al precio escriturado en algunas zonas.
IVA para obra nueva en Andalucía
Para vivienda de obra nueva (primera transmisión desde el promotor):
- IVA general: 10% sobre el precio de compra.
- IVA reducido: 4% para Viviendas de Protección Oficial (VPO).
- AJD en Andalucía: 1,2% sobre el valor escriturado.
El coste fiscal total en obra nueva en Andalucía asciende al 11,2% (10% IVA + 1,2% AJD). El AJD del 1,2% es ligeramente inferior al de Cataluña (1,5%) pero superior al de Madrid (0,75%).
Ejemplo práctico: gastos para un piso de 200.000 euros en Andalucía
Desglose de gastos para la compra de una vivienda de segunda mano por 200.000 euros en Andalucía, con el tipo general del 7%.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| ITP (7%) | 14.000 € |
| Notaría (escritura compraventa) | ~850 € |
| Registro de la Propiedad | ~450 € |
| Gestoría | ~350 € |
| Tasación (si hay hipoteca) | ~300 € |
| Total gastos | ~15.950 € |
| % sobre precio | ~8,0% |
Si la vivienda costara 140.000 euros y el comprador tuviera menos de 35 años, el ITP bajaría al 3,5%, es decir, 4.900 euros, con un total de gastos de aproximadamente 7.000 euros (5% del precio).
Ahorros necesarios para comprar en Andalucía
Con gastos del 8-9% para el tipo general y del 5-6% para compradores jóvenes, la tabla de ahorro necesario en Andalucía es la siguiente:
| Precio de la vivienda | Entrada (20%) | Gastos (~8%) | Total necesario |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | 30.000 € | 12.000 € | 42.000 € |
| 200.000 € | 40.000 € | 16.000 € | 56.000 € |
| 250.000 € | 50.000 € | 20.000 € | 70.000 € |
| 300.000 € | 60.000 € | 24.000 € | 84.000 € |
| 400.000 € | 80.000 € | 32.000 € | 112.000 € |
Andalucía es una de las comunidades con precio medio de vivienda más bajo de España, lo que, combinado con el ITP del 7%, hace que los montos absolutos de ahorro necesarios sean inferiores a los de Madrid, Barcelona o el País Vasco.
Reducciones y bonificaciones en Andalucía
Jóvenes menores de 35 años
Es la bonificación más relevante para el perfil comprador habitual. Para acceder al 3,5% en 2026:
- Tener menos de 35 años en la fecha de escritura (no se admite el mismo día del cumpleaños).
- La vivienda debe ser la residencia habitual y permanente.
- El valor de compra no puede superar 150.000 euros (250.000 euros si hay discapacidad reconocida).
- No existe un límite de ingresos específico vinculado a esta bonificación en Andalucía, a diferencia de otras comunidades.
El límite de 150.000 euros excluye a muchos jóvenes en capitales como Málaga o Sevilla, donde el precio medio de la vivienda supera frecuentemente ese umbral.
Familias numerosas
El tipo del 3,5% se aplica a familias con título de familia numerosa vigente en el momento de la escritura, para la adquisición de vivienda habitual y con un precio no superior a 250.000 euros.
Personas con discapacidad
Tipo del 3,5% para personas con discapacidad igual o superior al 33%, para vivienda habitual con valor no superior a 250.000 euros.
Procedimiento de liquidación
El ITP en Andalucía se liquida ante la Agencia Tributaria de Andalucía o las delegaciones provinciales de la Junta. El plazo es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura. Se presenta el modelo 600 con la documentación de la operación.
Consejos para reducir gastos al comprar en Andalucía
Verifica el límite de precio para la bonificación de jóvenes. Si estás buscando vivienda con presupuesto cercano a 150.000 euros, asegúrate de que el precio escriturado quede por debajo de ese umbral. Negociar el precio con el vendedor puede tener un impacto fiscal directo.
Consulta el valor de referencia catastral. En muchas zonas de Andalucía, especialmente en el interior de la comunidad, el valor catastral de referencia puede ser inferior al precio de mercado. Esto significa que la base imponible real puede ser el precio escriturado, que es el mayor de los dos.
Elige gestoría independiente. Las gestorías vinculadas a los bancos suelen cobrar entre 400 y 600 euros en Andalucía. Una gestoría independiente puede realizar los mismos trámites por 250-350 euros, con la misma garantía y eficacia.
Solicita presupuesto de tasación. El coste de la tasación hipotecaria varía entre sociedades tasadoras. Pedir presupuesto a dos o tres empresas homologadas por el Banco de España puede ahorrarte entre 50 y 150 euros.
Revisa si aplica VPO o vivienda protegida. Algunas promociones en Andalucía tienen régimen de protección oficial, lo que reduce el ITP al 3,5% independientemente de la edad del comprador.
Calcula tus gastos exactos
El coste real de comprar en Andalucía varía en función del precio, tu edad y las bonificaciones aplicables. La diferencia entre el tipo general del 7% y el reducido del 3,5% puede suponer miles de euros de ahorro.
Utiliza nuestra calculadora de gastos de compra de vivienda para obtener el desglose exacto con los tipos vigentes en Andalucía en 2026.
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