Comprar una vivienda en las Islas Baleares en 2026 es una de las operaciones fiscalmente más gravosas de España. Con un ITP progresivo que puede llegar al 13% para las viviendas de mayor valor y un AJD del 1,5%, los gastos de compra pueden superar el 15% del precio en inmuebles de lujo. Incluso para una vivienda estándar de 400.000 euros, los gastos superan los 40.000 euros. Esta guía detalla cada concepto para que planifiques tu compra sin sorpresas.
Cuánto cuesta comprar una vivienda en Baleares en 2026
Baleares aplica el ITP más progresivo y más alto de España para las transmisiones de vivienda usada. El tipo varía entre el 8% y el 13% según el precio del inmueble, con cinco tramos diferenciados.
A esto se suma el AJD del 1,5%, uno de los más elevados del país. El coste fiscal total para una vivienda de hasta 400.000 euros asciende al 9,5%, pero en inmuebles por encima del millón de euros puede superar el 14,5%.
Para vivienda nueva, el comprador paga el IVA del 10% más el AJD del 1,5%, totalizando un coste fiscal del 11,5%. Dado que los precios en Baleares son de los más altos de España, especialmente en Ibiza, Formentera y determinadas zonas de Mallorca, el impacto económico de estos impuestos es especialmente significativo.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en Baleares
El ITP de Baleares tiene cinco tramos progresivos. Como en Aragón, el tipo más alto no se aplica a todo el precio, sino solo al tramo que corresponde.
| Tramo de precio | Tipo ITP |
|---|---|
| Hasta 400.000 € | 8% |
| De 400.001 € a 600.000 € | 9% |
| De 600.001 € a 1.000.000 € | 10% |
| De 1.000.001 € a 2.000.000 € | 12% |
| Más de 2.000.000 € | 13% |
Ejemplo de cálculo para una vivienda de 700.000 euros:
| Tramo | Base | Tipo | Cuota |
|---|---|---|---|
| Primeros 400.000 € | 400.000 € | 8% | 32.000 € |
| De 400.001 € a 600.000 € | 200.000 € | 9% | 18.000 € |
| De 600.001 € a 700.000 € | 100.000 € | 10% | 10.000 € |
| Total ITP | 60.000 € |
El tipo efectivo sobre 700.000 euros es del 8,57%, no del 10%.
Tipo reducido para jóvenes menores de 36 años
Los compradores menores de 36 años que adquieran su primera vivienda habitual en Baleares pueden acceder a un tipo de ITP del 2%, una reducción muy significativa respecto al tipo general del primer tramo (8%).
Condiciones para el tipo del 2%:
- Tener menos de 36 años en la fecha de la escritura.
- Que sea la primera vivienda habitual del comprador.
- Que el precio de la vivienda no supere el límite establecido por la normativa del Govern de les Illes Balears (este límite es importante porque excluye la mayoría del mercado premium de las islas).
- Que el comprador no sea propietario de otra vivienda en el momento de la adquisición.
Otros tipos reducidos en Baleares
- Familias numerosas: tipo reducido en ITP para adquisición de vivienda habitual.
- Personas con discapacidad: tipo reducido para vivienda habitual según grado de discapacidad.
- Víctimas de violencia de género: tipo reducido en determinadas condiciones.
- Vivienda protegida: tipos reducidos para transmisiones de VPO.
IVA y AJD para obra nueva en Baleares
Para la compra de vivienda nueva a promotor en Baleares:
| Tipo de vivienda | Impuesto | Tipo |
|---|---|---|
| Vivienda libre nueva | IVA | 10% |
| Vivienda protegida (VPO) | IVA reducido | 4% |
| AJD (escritura compraventa) | AJD autonómico | 1,5% |
El coste fiscal total para obra nueva libre es del 11,5% (10% IVA + 1,5% AJD). Dado el elevado precio de la obra nueva en Baleares, este porcentaje genera cifras absolutas muy altas. Una vivienda nueva de 600.000 euros genera 69.000 euros solo en impuestos.
Ejemplo práctico: gastos para un piso de 200.000 euros en Baleares
Aunque en Baleares es difícil encontrar viviendas por debajo de 300.000 euros en las zonas más demandadas, este ejemplo ilustra la estructura de gastos para viviendas más asequibles en la comunidad:
| Concepto | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| ITP (8%, primer tramo) | 200.000 × 8% | 16.000 € |
| AJD (1,5%) | 200.000 × 1,5% | 3.000 € |
| Notaría | Estimado | 950 € |
| Registro de la propiedad | Estimado | 520 € |
| Gestoría | Estimado | 420 € |
| Tasación bancaria | Estimado | 360 € |
| Total gastos | 21.250 € | |
| % sobre precio | 10,63% |
Con tipo reducido para jóvenes menores de 36 años (ITP 2%):
| Concepto | Importe |
|---|---|
| ITP (2%) | 4.000 € |
| AJD (1,5%) | 3.000 € |
| Notaría + Registro + Gestoría + Tasación | 2.250 € |
| Total gastos | 9.250 € (4,63%) |
El ahorro con el tipo del 2% frente al 8% general es de 12.000 euros en esta operación. Sin embargo, el límite de precio para acceder a este tipo reducido puede ser un obstáculo dado el mercado de Baleares.
Ahorros necesarios para comprar en Baleares
Baleares tiene los precios de vivienda más altos de España por metro cuadrado después de Madrid y Barcelona. El esfuerzo de ahorro es considerablemente mayor que en el resto del país.
| Precio vivienda | Entrada (20%) | Gastos estimados (10%) | Ahorro total necesario |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 40.000 € | 20.000 € | 60.000 € |
| 300.000 € | 60.000 € | 30.000 € | 90.000 € |
| 400.000 € | 80.000 € | 40.000 € | 120.000 € |
| 500.000 € | 100.000 € | 52.500 €* | 152.500 € |
*El gasto del 10,5% para 500.000 € incluye el tramo progresivo del ITP (8% sobre los primeros 400K y 9% sobre los 100K restantes).
En Ibiza y Formentera, los precios de mercado hacen que muchos compradores locales no puedan acceder a financiación estándar. El acceso a vivienda es uno de los principales problemas sociales de las islas.
Reducciones y bonificaciones en Baleares
ITP al 2% para jóvenes menores de 36 años Es la reducción más impactante para compradores que cumplen los requisitos. El tipo del 2% frente al 8% general supone un ahorro de 6 puntos porcentuales. El problema práctico es que el límite de precio para acceder a esta bonificación puede quedar por debajo del precio de mercado en Palma, Ibiza o la costa mallorquina.
Para familias numerosas Las familias con título de familia numerosa acceden a un tipo reducido de ITP para la adquisición de vivienda habitual. En un mercado tan caro como el balear, este beneficio tiene un impacto económico importante en términos absolutos.
Para personas con discapacidad Las personas con discapacidad reconocida tienen acceso a tipos reducidos en ITP para vivienda habitual. Los requisitos de grado mínimo de discapacidad y precio máximo de la vivienda están regulados por la normativa del Govern Balear.
Para vivienda protegida Dado el precio del mercado libre, el acceso a VPO en Baleares es especialmente valioso. Las VPO de obra nueva tributan al 4% de IVA y las de segunda mano a tipos reducidos de ITP. El problema es la escasez de oferta de vivienda protegida en las islas.
Consejos para reducir gastos al comprar en Baleares
1. Calcula el ITP tramo a tramo antes de negociar el precio En Baleares, cruzar un umbral de precio (especialmente los 400.000, 600.000 o 1.000.000 euros) puede suponer miles de euros adicionales en ITP. Antes de acordar el precio final, calcula el impacto fiscal exacto de quedarte por debajo o por encima del siguiente tramo.
2. Verifica el límite de precio para el tipo del 2% La bonificación para jóvenes al 2% tiene un límite máximo de precio que puede quedar muy por debajo del mercado en zonas de alta demanda. Consulta el límite vigente con un gestor local especializado en tributación balear.
3. Explora municipios del interior de Mallorca o Menorca Los precios en el interior de Mallorca (comarca del Pla, Raiguer, Tramuntana interior) o en pueblos de Menorca son significativamente más bajos que en Palma, Ibiza o las zonas costeras. Si tienes flexibilidad de ubicación, el ahorro puede ser muy relevante.
4. Considera los costes adicionales del AJD del 1,5% El AJD del 1,5% en una vivienda de 600.000 euros supone 9.000 euros solo en ese concepto. En comunidades con AJD del 1%, el mismo inmueble generaría 3.000 euros menos. Tenlo en cuenta al comparar opciones en distintas comunidades.
5. Comprueba el valor de referencia catastral con especial atención En un mercado con precios muy elevados como el balear, la diferencia entre el precio de compra y el valor de referencia catastral puede ser significativa en ambos sentidos. Verifica siempre este valor antes de firmar para evitar liquidaciones complementarias del ITP.
Calcula tus gastos exactos
El ITP progresivo de Baleares con cinco tramos hace que el cálculo manual sea especialmente propenso a errores. Pequeñas diferencias en el precio de compra pueden tener un impacto fiscal desproporcionado si cruzan uno de los umbrales de tramo.
Usa nuestra calculadora de gastos de compra de vivienda para obtener el desglose exacto al céntimo, con el ITP progresivo calculado correctamente tramo a tramo.
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