El País Vasco tiene el ITP más bajo de España para vivienda de segunda mano, con un tipo del 4%, y es la única comunidad que no aplica AJD en la compra de vivienda. Esta ventaja fiscal convierte al País Vasco en uno de los destinos más eficientes desde el punto de vista tributario, aunque los precios de mercado son de los más elevados del territorio nacional.
En esta guía encontrarás todos los gastos detallados, las particularidades del sistema tributario foral y un ejemplo práctico con cifras reales para 2026.
Cuánto cuesta comprar una vivienda en el País Vasco en 2026
El País Vasco cuenta con un sistema fiscal propio gestionado por las Haciendas Forales de Álava, Gipuzkoa y Bizkaia. Cada territorio histórico tiene competencias para regular sus propios tipos impositivos, aunque las diferencias entre ellos son mínimas en la práctica para la compra de vivienda.
Con un ITP del 4% y sin AJD, el coste fiscal en segunda mano es el más bajo de todas las comunidades analizadas. El coste total de gastos e impuestos se sitúa entre el 6% y el 8% del precio de compra, incluidos notaría, registro, gestoría y tasación.
El ahorro frente a comunidades como Cataluña o la Comunidad Valenciana (10% de ITP) puede suponer entre 10.000 y 30.000 euros en función del precio del inmueble.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en el País Vasco
El ITP en el País Vasco es del 4% para vivienda de segunda mano, aplicado sobre el valor declarado o el valor de referencia fiscal que establezca la Hacienda Foral correspondiente.
Este tipo del 4% es uniforme en los tres territorios históricos: Álava (Araba), Gipuzkoa y Bizkaia. No existen tramos progresivos por precio, lo que simplifica considerablemente el cálculo.
Tipos reducidos en el País Vasco
Los territorios forales aplican varios supuestos de reducción:
- Jóvenes hasta 35 años: los tres territorios contemplan reducciones o bonificaciones adicionales para compradores jóvenes que adquieren su primera vivienda habitual. Las condiciones específicas (límite de edad, precio máximo y límite de renta) varían ligeramente entre Álava, Gipuzkoa y Bizkaia. Conviene consultar la normativa del territorio foral concreto donde se ubica el inmueble.
- Familias numerosas: bonificaciones adicionales en los tres territorios para la adquisición de vivienda habitual.
- Personas con discapacidad: reducciones aplicables en los tres territorios.
- Vivienda protegida: tipo reducido inferior al 4% general.
A diferencia de otras comunidades, el País Vasco no tiene un único tipo reducido consolidado aplicable a nivel regional: cada Hacienda Foral regula los suyos propios dentro del Concierto Económico.
Haciendas Forales: Álava, Gipuzkoa y Bizkaia
El comprador debe liquidar el impuesto ante la Hacienda Foral del territorio donde se ubica el inmueble:
- Vizcaya: Hacienda Foral de Bizkaia (modelo 600-B).
- Guipúzcoa: Hacienda Foral de Gipuzkoa (modelo 600-G).
- Álava: Hacienda Foral de Álava (modelo 600-A).
El plazo de presentación es de 30 días hábiles desde la fecha de escritura en los tres territorios.
IVA para obra nueva en el País Vasco
Para vivienda de obra nueva (primera transmisión desde el promotor):
- IVA general: 10% sobre el precio de compra, igual que en el resto del territorio de régimen común.
- IVA reducido: 4% para Viviendas de Protección Oficial.
- AJD en el País Vasco: 0%. Esta es la gran diferencia respecto al resto de comunidades.
La ausencia de AJD en el País Vasco supone un ahorro adicional del 0,75% al 2% frente a otras comunidades en la compra de obra nueva. En una vivienda de 300.000 euros, el ahorro en AJD puede suponer entre 2.250 y 6.000 euros respecto a comunidades como Cataluña o la Comunidad Valenciana.
Ejemplo práctico: gastos para un piso de 200.000 euros en el País Vasco
Desglose de gastos para la compra de una vivienda de segunda mano por 200.000 euros en el País Vasco, con el tipo general del 4%.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| ITP (4%) | 8.000 € |
| Notaría (escritura compraventa) | ~900 € |
| Registro de la Propiedad | ~500 € |
| Gestoría | ~400 € |
| Tasación (si hay hipoteca) | ~350 € |
| Total gastos | ~10.150 € |
| % sobre precio | ~5,1% |
El ahorro respecto a Cataluña o la Comunidad Valenciana (ITP 10%) en la misma vivienda es de 12.000 euros solo en impuestos. Frente a Andalucía (ITP 7%), el ahorro es de 6.000 euros.
Para obra nueva (IVA 10% + AJD 0%), el total de impuestos sobre 200.000 euros es de 20.000 euros, frente a los 23.000 euros de Cataluña o los 24.000 euros de la Comunidad Valenciana.
Ahorros necesarios para comprar en el País Vasco
Aunque el coste fiscal es el más bajo de las comunidades analizadas, los precios de la vivienda en el País Vasco son de los más altos de España. El precio medio por metro cuadrado en San Sebastián (Donostia) supera los 5.000 euros/m², y en Bilbao ronda los 3.500 euros/m².
Con un porcentaje de gastos del 5-6%, el ahorro total necesario en el País Vasco se sitúa en torno al 26% del precio de compra.
| Precio de la vivienda | Entrada (20%) | Gastos (~6%) | Total necesario |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 40.000 € | 12.000 € | 52.000 € |
| 300.000 € | 60.000 € | 18.000 € | 78.000 € |
| 400.000 € | 80.000 € | 24.000 € | 104.000 € |
| 500.000 € | 100.000 € | 30.000 € | 130.000 € |
| 600.000 € | 120.000 € | 36.000 € | 156.000 € |
En el País Vasco, el reto no es el porcentaje de gastos (el más bajo de España) sino el precio absoluto de las viviendas, especialmente en Gipuzkoa y Bizkaia.
Reducciones y bonificaciones en el País Vasco
Jóvenes compradores
Los tres territorios forales contemplan reducciones del ITP para jóvenes compradores de primera vivienda habitual. Las condiciones específicas son:
Bizkaia: tipo reducido para menores de 30 años en la adquisición de primera vivienda habitual con precio no superior a determinados límites.
Gipuzkoa: reducción aplicable a menores de 35 años con condiciones de renta y precio máximo.
Álava: reducciones para jóvenes compradores de primera vivienda habitual con requisitos similares.
Es imprescindible consultar la normativa foral actualizada para 2026 en cada territorio, ya que los límites de precio y renta se revisan periódicamente.
Familias numerosas
Los tres territorios aplican bonificaciones adicionales para familias numerosas que adquieren vivienda habitual. Las condiciones varían por territorio: consultar con la Hacienda Foral correspondiente.
Ventaja comparativa del AJD cero
La ausencia de AJD es una ventaja estructural del País Vasco frente al resto de España. Independientemente del perfil del comprador o del precio de la vivienda, el ahorro en AJD es siempre del 100% respecto a cualquier otra comunidad.
Consejos para reducir gastos al comprar en el País Vasco
Verifica en qué territorio foral se ubica la vivienda. Aunque los tipos generales son similares en los tres territorios, las bonificaciones y reducciones específicas pueden diferir. Una vivienda en Vitoria-Gasteiz se liquida ante la Hacienda Foral de Álava, no ante la de Bizkaia.
Consulta las bonificaciones forales para tu perfil. El sistema foral vasco tiene bonificaciones específicas que pueden no estar recogidas en guías generales. Solicita información directamente a la Hacienda Foral del territorio o a un asesor fiscal local antes de firmar.
Aprovecha la ausencia de AJD en obra nueva. Si comparas una vivienda de obra nueva en el País Vasco con una similar en otra comunidad, el ahorro en AJD puede ser significativo. En una vivienda de 400.000 euros, el ahorro frente a Cataluña (AJD 1,5%) es de 6.000 euros.
Negocia el coste de gestoría. Los honorarios de gestoría en el País Vasco son similares al resto de España: entre 300 y 500 euros para una gestoría independiente. Las gestorías bancarias pueden cobrar significativamente más.
Planifica el impacto del alto precio medio. En el País Vasco, el principal reto para acceder a la vivienda es el precio absoluto, no el coste fiscal. Calcula el ahorro necesario sobre el precio real de mercado en la zona donde quieres comprar.
Calcula tus gastos exactos
El ITP del 4% y la ausencia de AJD hacen del País Vasco la comunidad con menor carga fiscal en la compra de vivienda de toda España. Sin embargo, los precios de mercado elevan el esfuerzo económico total.
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