Comprarse un piso en pareja sin estar casados es una de las decisiones económicas más importantes que puedes tomar. Y una de las que menos protección legal tiene si las cosas van mal. No porque el banco ponga pegas (no las pone), sino porque la ley no os trata igual que a un matrimonio si la relación acaba.
Esta guía explica cómo funciona una hipoteca conjunta para parejas no casadas, qué ocurre con la propiedad, cómo protegerse legalmente y qué impacto tiene en la declaración de la renta.
Cómo funciona la hipoteca conjunta
El banco no distingue entre pareja casada y no casada a la hora de conceder una hipoteca. Lo que evalúa es la capacidad económica conjunta de los dos titulares.
Estructura habitual:
- Ambos sois cotitulares del préstamo (los dos habéis firmado y los dos debéis devolver el dinero)
- La responsabilidad es solidaria: si uno deja de pagar, el banco puede reclamar el 100% de la deuda al otro. No el 50%, el 100%
- La propiedad del inmueble se registra en el Registro de la Propiedad según lo que acordéis: habitualmente al 50%, aunque puede ser en otra proporción
Ventaja de solicitar la hipoteca conjunta: sumar los dos ingresos permite acceder a un importe mayor o a mejores condiciones, ya que el ratio de endeudamiento se calcula sobre los ingresos totales de ambos.
Calcula cuánto podéis pedir entre los dos con la calculadora de capacidad de endeudamiento.
La propiedad: el pro indiviso
Cuando dos personas no casadas compran un inmueble, cada una es propietaria de una parte pro indiviso (una cuota parte del bien). Lo más habitual es el 50%-50%, pero puede ser cualquier proporción.
¿Qué implica ser propietario al 50%?
- Tienes derecho a usar todo el inmueble (no solo “tu mitad”)
- Pagas el 50% de los gastos comunes (IBI, comunidad, reparaciones)
- No puedes vender tu parte a un tercero sin ofrecer primero al otro la posibilidad de comprarla (derecho de tanteo)
- Necesitas el acuerdo del otro para vender o hipotecar el piso
¿Puede ser diferente al 50%-50%?
Sí. Si uno aporta el 70% del valor del piso y el otro el 30%, puede reflejarse así en la escritura: uno es propietario del 70% y el otro del 30%. La hipoteca, sin embargo, suele ser solidaria al 100% para ambos.
Documentar bien esta proporción desde el principio es importante para la fiscalidad futura (IRPF, plusvalías) y para resolver posibles conflictos.
Qué ocurre si la relación termina
Aquí está el núcleo del problema. Los matrimonios tienen el régimen de separación de bienes o sociedad de gananciales, con liquidación regulada por el Código Civil. Las parejas no casadas no tienen ese paraguas automático.
Si la relación termina y los dos sois copropietarios de una vivienda con hipoteca, las opciones son:
Opción 1: uno compra la parte del otro
El que quiere quedarse con el piso compra la parte del otro. Implica:
- Valorar el inmueble (habitualmente mediante tasación)
- Calcular el importe neto de la parte a comprar (valor de mercado de la cuota menos la deuda hipotecaria correspondiente)
- Subrogar el préstamo hipotecario: el banco tiene que aprobar que un solo titular asume la deuda restante. Si el banco no lo aprueba (por insuficiencia de ingresos del que se queda), el proceso se bloquea
Opción 2: vender el piso a un tercero
Los dos vendéis y repartís el dinero según vuestras cuotas de propiedad, tras liquidar la hipoteca pendiente. Es la opción más limpia pero implica que ambos abandonáis la vivienda.
Opción 3: extinción del condominio
La extinción del condominio es la fórmula jurídica más eficiente para resolver la copropietaria. Uno se queda con el 100% del bien compensando económicamente al otro. A diferencia de una compraventa ordinaria, tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD) en lugar de por ITP, lo que supone un ahorro fiscal significativo.
Ejemplo del ahorro fiscal:
| Operación | Impuesto | Tipo aprox. | Sobre 200.000 € |
|---|---|---|---|
| Compraventa entre copropietarios | ITP | 6-10% | 12.000-20.000 € |
| Extinción del condominio | AJD | 0,5-1,5% | 1.000-3.000 € |
La extinción del condominio es la opción fiscalmente más inteligente cuando uno de los dos quiere quedarse con la vivienda.
La situación que hay que evitar: el bloqueo
El peor escenario es cuando ninguno quiere vender, los dos exigen sus derechos y el piso se convierte en un campo de batalla legal. En ese caso, cualquiera de los dos puede pedir judicialmente la división de la cosa común, que puede acabar en subasta pública del inmueble, habitualmente a un precio inferior al de mercado.
Protecciones legales para parejas sin casarse
Pacto de convivencia (o acuerdo de pareja de hecho)
Muchas comunidades autónomas permiten formalizar una pareja de hecho con efectos jurídicos. Algunas comunidades equiparan las parejas de hecho a los matrimonios en determinados aspectos patrimoniales.
Lo que puede incluir un pacto de convivencia:
- Qué ocurre con la vivienda si la relación termina (quién puede quedarse, en qué condiciones)
- Cómo se reparten los gastos durante la convivencia
- Criterios para valorar el inmueble en caso de ruptura
- Derecho de tanteo más claro en la compraventa de cuotas
Este acuerdo no tiene efectos frente al banco (la hipoteca sigue siendo solidaria), pero regula la relación entre vosotros dos.
Contrato privado entre copropietarios
Incluso sin registrarse como pareja de hecho, podéis firmar un contrato privado que regule todos estos aspectos. No tiene la misma protección legal que un pacto notarial, pero es mejor que nada y puede servir como prueba en caso de conflicto.
Lo ideal es que lo redacte un abogado.
Implicaciones fiscales
IRPF
Cada titular deduce (o tributa) por su porcentaje de propiedad en el inmueble:
- Si el piso es habitual y comprasteis antes de 2013, cada uno puede deducirse su parte proporcional de cuotas hipotecarias (base máxima de 9.040 € por persona)
- Si alquiláis el piso, cada uno tributa por el 50% de los rendimientos del capital inmobiliario
- Si vendéis con ganancia, cada uno tributa por su parte de la plusvalía patrimonial
IBI e impuesto de plusvalía municipal
El IBI lo paga el propietario. En un pro indiviso al 50%, los dos sois responsables solidarios del pago ante el Ayuntamiento (aunque entre vosotros podáis dividirlo).
En la venta, la plusvalía municipal (IIVTNU) la paga el vendedor. Si vendéis conjuntamente, cada uno paga la parte correspondiente a su cuota.
Checklist para parejas no casadas que compran un piso
Antes de firmar, asegúrate de haber hecho esto:
- Decidir y documentar el porcentaje de propiedad de cada uno (no tiene que ser 50-50)
- Consultar con un abogado la conveniencia de firmar un pacto de convivencia o contrato privado
- Comprobar si en vuestra comunidad autónoma la inscripción como pareja de hecho aporta ventajas fiscales o jurídicas
- Verificar que los dos entendéis la responsabilidad solidaria: si uno no paga, el banco va contra el otro por el 100%
- Planificar qué ocurre con la hipoteca si uno pierde el trabajo o quiere vender antes que el otro
Comprar en pareja sin estar casados funciona perfectamente mientras todo va bien. Los problemas aparecen cuando no. La solución no es no comprar: es documentar bien desde el principio. Calcula vuestra capacidad conjunta con la calculadora de capacidad de endeudamiento y, si queréis comparar hipotecas actuales, visitad el hub de hipotecas o solicitad asesoramiento en /hipotecas/solicitar/.