El LTV es el dato que determina cuánto dinero te prestará el banco. Si no lo conoces antes de pedir una hipoteca, puedes llevarte una sorpresa desagradable con los ahorros que necesitas tener. Esta guía te explica qué es, por qué el 80% es el límite habitual y qué puedes hacer si no llegas.
Qué es el LTV (Loan to Value)
LTV son las siglas de Loan to Value, que en español significa «relación préstamo-valor». Es el porcentaje que representa el importe del préstamo hipotecario respecto al valor de la vivienda.
La fórmula es sencilla:
LTV = (Importe del préstamo / Valor de tasación) × 100
Si quieres comprar una vivienda tasada en 200.000 euros y el banco te presta 160.000 euros, el LTV es del 80%. Eso significa que financias el 80% con hipoteca y el 20% restante (40.000 euros) lo pones tú de tu bolsillo.
El valor que usa el banco no es necesariamente el precio de compraventa: es el valor de tasación oficial. Si el precio de compra es inferior al valor de tasación, el banco calcula el LTV sobre el precio de compra. Siempre se usa el menor de los dos valores.
Por qué los bancos limitan al 80%
El límite del 80% LTV no es una convención arbitraria. Está regulado por la normativa europea de capital bancario (CRR/Basilea III). Por encima del 80%, los bancos deben reservar más capital propio para cubrir el riesgo del préstamo, lo que encarece la operación para ellos.
Desde la perspectiva del banco, el razonamiento es claro: si el prestatario deja de pagar y el banco tiene que ejecutar la hipoteca y vender el inmueble, necesita un margen de seguridad. Los inmuebles pueden perder valor. Con un LTV del 80%, incluso si la vivienda pierde un 15% de valor, el banco puede recuperar lo prestado vendiéndola.
También hay un argumento de perfil de riesgo: quien ha ahorrado el 20% del valor de la vivienda más los gastos demuestra capacidad de ahorro y disciplina financiera. Estadísticamente, estos préstamos tienen tasas de impago más bajas.
Tabla de LTV y ahorros necesarios
Para una vivienda de 200.000 euros, estos son los ahorros que necesitas según el LTV que te conceda el banco. Recuerda añadir los gastos de compra (notaría, registro, impuestos), que habitualmente suponen entre un 10% y un 12% adicional:
| LTV | Hipoteca | Ahorros para entrada | + Gastos (10%) | Total ahorros necesarios |
|---|---|---|---|---|
| 60% | 120.000 € | 80.000 € | 20.000 € | 100.000 € |
| 70% | 140.000 € | 60.000 € | 20.000 € | 80.000 € |
| 80% | 160.000 € | 40.000 € | 20.000 € | 60.000 € |
| 90% | 180.000 € | 20.000 € | 20.000 € | 40.000 € |
| 100% | 200.000 € | 0 € | 20.000 € | 20.000 € |
Los gastos de compraventa no se pueden financiar con la hipoteca: siempre salen de tu bolsillo. Por eso incluso con un LTV del 100% necesitas ahorros mínimos de un 10% del precio.
Cómo conseguir más del 80%
Existen tres vías para obtener financiación por encima del 80%:
Aval ICO para jóvenes. El Gobierno aprobó en 2024 una línea de avales ICO para jóvenes menores de 35 años y familias con menores a cargo. El aval público cubre hasta el 20% adicional, permitiendo LTV del 100% con garantías del Estado. La disponibilidad depende de cada comunidad autónoma y los cupos se agotan rápidamente.
Doble garantía hipotecaria. Si tienes otro inmueble libre de cargas (o con poca deuda), puedes ofrecerlo como garantía adicional. El banco suma el valor de ambos inmuebles para calcular el LTV global. Es habitual cuando los padres ponen su vivienda como garantía para los hijos.
Negociar con el banco con perfil sólido. Algunos bancos hacen excepciones puntuales para clientes con ingresos muy estables, funcionarios o profesionales con contrato indefinido de alta antigüedad. No es la norma, pero ocurre. Lleva la documentación laboral y financiera más completa posible.
LTV y tipo de interés: la relación directa
El LTV no solo determina si el banco te presta o no. También afecta al tipo de interés que te ofrecen.
A menor LTV, menor riesgo para el banco y, en consecuencia, mejores condiciones para el cliente:
| LTV | Perfil de riesgo | Efecto en el tipo de interés |
|---|---|---|
| Menor de 60% | Muy bajo | Diferencial mínimo, mejores condiciones |
| 60-70% | Bajo | Buenas condiciones, margen de negociación |
| 70-80% | Moderado | Condiciones estándar de mercado |
| 80-90% | Alto | Tipos más elevados, más exigencias |
| Mayor de 90% | Muy alto | Difícil acceso, coste elevado |
En términos concretos, la diferencia entre un LTV del 60% y uno del 80% puede traducirse en 0,20 a 0,50 puntos menos de diferencial en una hipoteca variable, o en un tipo fijo mejor en hasta 0,30 puntos. A lo largo de 25 años, eso supone varios miles de euros de ahorro.
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