Has encontrado el piso que buscabas. El vendedor te pide firmar un contrato de arras y pagar una señal. Antes de hacerlo, necesitas saber exactamente qué estás firmando: qué tipo de arras son, cuánto te arriesgas a perder y qué pasa si el banco finalmente no te aprueba la hipoteca.
Qué son las arras
Las arras son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor como señal de reserva de la vivienda, junto con la firma de un contrato previo a la compraventa definitiva.
El contrato de arras cumple dos funciones:
- Reserva la vivienda para el comprador durante el plazo pactado
- Establece las consecuencias si alguna de las partes se echa atrás antes de la firma ante notario
Son el instrumento más habitual entre el acuerdo verbal sobre el precio y la escritura pública de compraventa. Durante ese tiempo, el comprador gestiona la hipoteca, el vendedor prepara la documentación y ambas partes se comprometen legalmente a cerrar la operación.
Los 3 tipos de arras
No todas las arras funcionan igual. El tipo de arras determina qué ocurre si alguien incumple el contrato.
Arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil)
Son las más habituales en la compraventa de vivienda entre particulares. Funcionan como una penalización recíproca por desistimiento voluntario:
- Si el comprador se echa atrás: pierde las arras entregadas
- Si el vendedor se echa atrás: debe devolver el doble de las arras recibidas
La clave de las arras penitenciales es que permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato pagando la penalización. No obligan a comprar ni a vender: solo fijan el coste de cambiar de opinión.
Para que sean penitenciales debe quedar expresamente recogido en el contrato que se acogen al artículo 1454 del Código Civil. Sin esa mención explícita, pueden interpretarse como confirmatorias.
Arras confirmatorias
Estas arras no son una señal para desistir, sino un pago a cuenta del precio final. Si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato o una indemnización por daños y perjuicios.
Son más comprometedoras que las penitenciales porque no hay una vía de salida sencilla. Si el vendedor se arrepiente, el comprador puede llevarle a los tribunales para forzar la venta.
Son más frecuentes en operaciones entre empresas o promotoras y menos en ventas entre particulares.
Arras penales
Combinan elementos de las dos anteriores. Permiten el desistimiento (como las penitenciales) pero añaden una cláusula de indemnización adicional más allá de la pérdida de la señal. Son menos frecuentes y requieren una redacción contractual más cuidadosa.
Cuánto se paga de arras
No existe un porcentaje legalmente obligatorio. Lo habitual en España es entre el 5% y el 10% del precio de compraventa, aunque es completamente negociable.
Para una vivienda de 200.000 euros, los rangos habituales son:
| Porcentaje | Importe de arras |
|---|---|
| 5% | 10.000 € |
| 8% | 16.000 € |
| 10% | 20.000 € |
Como comprador, te interesa negociar la cantidad más baja posible que resulte aceptable para el vendedor. Como vendedor, te interesa un importe suficientemente alto para que el comprador no abandone fácilmente.
La cantidad pactada en arras se descuenta del precio total en la escritura pública: si pagas 15.000 euros de arras y el precio es 200.000 euros, en la notaría abonarás los 185.000 euros restantes.
Plazos habituales
El plazo entre la firma de arras y la escritura de compraventa suele ser de 30 a 90 días. Ese tiempo lo necesita el comprador para:
- Solicitar y tramitar la hipoteca (proceso que puede tardar 3-6 semanas)
- Obtener la tasación oficial
- Revisar la nota simple del registro
- Preparar el capital propio para la entrada
Si el proceso hipotecario se complica, es habitual negociar una prórroga del contrato de arras de mutuo acuerdo. Asegúrate de que la posibilidad de prórroga quede recogida en el contrato original.
Qué incluir en el contrato de arras
Un contrato de arras bien redactado debe contener, como mínimo:
- Identificación completa de comprador y vendedor (con DNI)
- Descripción del inmueble (dirección, referencia catastral, superficie)
- Precio total de la compraventa pactado
- Importe de las arras y tipo (penitenciales, confirmatorias o penales)
- Plazo para escriturar (fecha límite o plazo en días)
- Posibilidad de prórroga y condiciones
- Referencia explícita al artículo 1454 del Código Civil si son penitenciales
- Cláusula hipotecaria (ver sección siguiente)
- Estado de cargas del inmueble (libre de hipoteca, embargos, etc.)
- Quién paga los gastos de la operación
Un contrato de arras redactado por un abogado o gestor especializado cuesta entre 100 y 300 euros. Dado el importe en juego, es una inversión pequeña.
Qué pasa si el banco no te da la hipoteca
Esta es la pregunta más importante y la que más gente olvida incluir en el contrato.
Si el banco te deniega la hipoteca y tu contrato de arras no recoge ninguna cláusula al respecto, perderás las arras aunque la negativa sea del banco y no de tu voluntad. Desde el punto de vista estrictamente legal, has desistido del contrato.
La solución es incluir una cláusula resolutoria hipotecaria que establezca algo como:
«El contrato quedará resuelto sin penalización para ninguna de las partes si el comprador no obtiene financiación hipotecaria de al menos [importe] euros en las condiciones habituales de mercado en el plazo de [días], con devolución íntegra de las arras.»
Esta cláusula no es estándar en todos los contratos. Tienes que pedirla explícitamente y el vendedor puede negarse. Pero si no la consigues, asumes el riesgo de perder la señal si la hipoteca no se aprueba.
Antes de firmar arras, comprueba el estado legal de la vivienda con la nota simple del Registro de la Propiedad. Usa también nuestra calculadora de gastos de compra de vivienda para tener claro el total de desembolso que necesitas antes de comprometerte.